Sozialer und gemeinnütziger Wohnungsbau

Vorbemerkung der Bundesregierung

Die aufwachsenden Bundesfinanzhilfen haben seit 2022 dem sozialen Wohnungsbau zu einer Renaissance verholfen. Mit einem fast verdoppelten Marktanteil gemessen an den Baugenehmigungen (von 7 Prozent im Jahr 2022 auf 13 Prozent im Jahr 2025) hat er sich in weiterhin schwierigen wohnungswirtschaftlichen Zeiten zu einem Stabilitätsanker für die Bauwirtschaft und als Fundament für das bezahlbare Wohnen in Deutschland entwickelt. Der soziale Wohnungsbau mobilisiert viel privates Kapital für das bezahlbare Wohnen, unterstützt gemeinwohlorientierte Investoren und bringt durch bezahlbare und bedarfsgerechte Wohnungen neue Dynamik in die Wohnungsmärkte. Die Bundesregierung hat sich deshalb darauf verständigt, den Sozialen Wohnungsbau als wesentlichen Bestandteil der Wohnraumversorgung auszubauen und dafür die Investitionen schrittweise nochmal deutlich zu erhöhen. Mit den im Kabinettbeschluss vom 6. Juli 2026 vorgesehenen Finanzhilfen in Höhe von 5 Mrd. Euro für das Jahr 2027 sowie jeweils 5,5 Mrd. Euro für die Jahre 2028 und 2029 werden bundesseitig die Voraussetzungen geschaffen, nach Jahrzehnten wieder einen nachhaltig steigenden Bestand an Sozialmietwohnungen zu erreichen. Die bereits seit 2022 wieder deutlich steigenden Förderzahlen sind dafür ein wichtiger Meilenstein. Der Bund ist den Ländern bei ihrer Aufgabe der Wohnraumversorgung damit ein verlässlicher Partner.

Die Fragen 1 und 2 werden gemeinsam beantwortet.

In den Ländern ist die Förderung des sozialen Mietwohnungsbaus stark differenziert. Die verschiedenen Förderwege beziehungsweise -modelle unterscheiden sich dabei grundsätzlich in den Förderkonditionen für die Fördernehmerinnen und Fördernehmer sowie in den Einkommensgrenzen für die Berechtigung zum Bezug einer entsprechenden Sozialwohnung.

Aktuelle und vollständige Übersichten zu den Förderwegen beziehungsweise -modellen sowie den geltenden Einkommensgrenzen und Bindungslaufzeiten der Förderprogramme in den einzelnen Ländern liegen der Bundesregierung nicht vor. Für entsprechende Informationen wird auf die für den sozialen Wohnungsbau zuständigen Länder verwiesen.

Für das Kalenderjahr 2025 geht aus den Angaben der Länder hervor, dass bundesweit 99 Prozent aller geförderten Neubau-Mietwohnungen eine Bindung von mindestens 20 Jahren aufweisen. Bei rund 82 Prozent wurde eine Bindung von mindestens 30 Jahren vereinbart.

Hierzu liegen der Bundesregierung keine Informationen vor.

Die veranschlagten Gesamtkosten (Kostengruppen 100-800 nach DIN 276) für im sozialen Wohnungsbau geförderte Neubau-Mietwohnungen lagen nach Angaben der Länder in den letzten drei Jahren bundesdurchschnittlich pro Wohnung bei rund 322 000 Euro (2025), 336 000 Euro (2024) und 318 000 Euro (2023), bei durchschnittlichen Wohnungsgrößen von rund 66 Quadratmetern (2025), 67 Quadratmetern (2024) und 65 Quadratmetern (2023).

Die Werte unterscheiden sich dabei deutlich zwischen den Ländern. Ausschlaggebend dafür dürften unter anderem die regional stark unterschiedlichen Grundstückskosten sein.

Nach Angaben der Länder haben die Förderbanken der Länder in den letzten drei Jahren Darlehen zu Vorzugsbedingungen für die Förderung des Neubaus von Mietwohnungen im Rahmen des Sozialen Wohnungsbaus im Bundesdurchschnitt pro Wohnung in Höhe von rund 171 000 Euro (2025), 173 000 Euro (2024) und 164 000 Euro (2023) bewilligt. Außerdem gaben die Länder an, dass Zuschüsse im Bundesdurchschnitt pro Wohnung in Höhe von rund 96 000 Euro (2025), 90 000 Euro (2024) und 79 000 Euro (2023) gewährt wurden.

Die Fragen 6 und 7 werden gemeinsam beantwortet.

Entsprechende Angaben liegen der Bundesregierung erst seit 2020 und nur für die Bereiche „Geförderte Neubau-Mietwohnungen“ und „Geförderte Modernisierung von Mietwohnungen“ vor.

Rund 44 Prozent der in den letzten sechs Jahren geförderten Neubau-Mietwohnungen entfielen auf kommunale und öffentliche Wohnungsunternehmen sowie rund 9 Prozent auf Genossenschaften. Gleichzeitig mobilisiert die Förderung im sozialen Wohnungsbau viel privates Kapitel für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum. Rund 37 Prozent aller Förderungen für Neubau-Mietwohnungen wurden in den letzten sechs Jahren von privaten Bauherren (beispielsweise privaten Wohnungsunternehmen) in Anspruch genommen. Hinsichtlich der geförderten Modernisierungsmaßnahmen entfielen in den letzten sechs Jahren rund 52 Prozent der so geförderten Wohnungen auf kommunale und öffentliche Unternehmen sowie rund 28 Prozent auf Genossenschaften. Für Details wird auf die folgenden Tabellen verwiesen.

Tabelle: Geförderte Neubau-Mietwohnungen im sozialen Wohnungsbau 2020 bis 2025 nach Bauherren

Tabelle: Geförderte Modernisierungen von Mietwohnungen im sozialen Wohnungsbau 2020 bis 2025 nach Bauherren

Tabelle: Gewährte Finanzierungsmittel (Neubau-Mietwohnungen) im sozialen Wohnungsbau 2020 bis 2025 nach Bauherren in Millionen Euro

Tabelle: Gewährte Finanzierungsmittel (Modernisierung von Mietwohnungen) im sozialen Wohnungsbau 2020 bis 2025 nach Bauherren in Millionen Euro

Zu den auslaufenden Bindungen der nächsten Jahre liegen der Bundesregierung keine umfassenden und belastbaren Informationen vor. Es wird grob davon ausgegangen, dass in den nächsten Jahren bundesweit jährlich rund 55 000 Sozialmietwohnungen aus der Bindung fallen könnten. Durch Neubau, Modernisierung und den Erwerb von Belegungsbindungen entstehen jedes Jahr allerdings neue mietpreis- und belegungsgebundene Mietwohnungen.

Es wird auf die nachstehende Tabelle verwiesen. Entsprechende Angaben für Jahre vor 2020 liegen der Bundesregierung nicht vor. Aus der Tabelle wird deutlich, dass ein Großteil der Finanzierungsmittel auf die Förderung von Mietwohnungen entfällt, insbesondere auf den Neubau von Mietwohnungen. Die Finanzierungsmittel für die Förderung des Jungen Wohnens sind seit dem Start des Sonderprogramms in 2023 deutlich gegenüber den Vorjahren gestiegen.

Tabelle: Gewährte Finanzierungsmittel im sozialen Wohnungsbau 2020 bis 2025 nach Fördergegenständen in Millionen Euro

Die Finanzhilfen des Bundes für gesamtstaatlich bedeutsame Investitionen der Länder und Gemeinden (Gemeindeverbände) im Bereich des sozialen Wohnungsbaus werden aus Haushaltsmitteln des Bundes (Einzelplan 25) und nicht aus dem Sondervermögen Infrastruktur und Klimaneutralität (SVIK) finanziert. Das Länder-und-Kommunal-Infrastrukturfinanzierungsgesetz (LuKIFG) sieht vor, dass die Länder festlegen, wie die ihnen zustehenden Mittel aus dem Sondervermögen in Höhe von 100 Mrd. Euro verwendet werden.

Die Bundesregierung schafft mit der vorgesehenen erneuten Steigerung der Finanzhilfen für den sozialen Wohnungsbau bundesseitig die Voraussetzung dafür, dass die Förderbewilligungen in den nächsten Jahren deutlich ansteigen. Im Mietwohnungsbereich könnten damit mehr Wohneinheiten im sozialen Wohnungsbau gefördert beziehungsweise geschaffen werden, als aus der Bindung fallen werden. Eine solche Trendumkehr beim Bestand an Sozialmietwohnungen ist aber nur gemeinsam mit den für den sozialen Wohnungsbau zuständigen Länder zu schaffen. Die Länder müssen mit ebenfalls deutlich steigenden Landesmitteln und einem effizienten Einsatz dieser Mittel der überwiegend großen Nachfrage nach Förderung gerecht werden.

Die Mittel für den sozialen Wohnungsbau werden von den Ländern nach ihrem regionalen Bedarf eingesetzt, etwa für die Förderung von Mietwohnungen, selbstgenutztem Wohneigentum oder Wohnheimplätzen sowie die Förderung des Neubaus und Modernisierungen. Der Schwerpunkt der Förderung liegt in den meisten Ländern auf dem Mietwohnungsbereich, insbesondere auf dem Neubau.

Mit dem Sonderprogramm Junges Wohnen als Teilprogramm des sozialen Wohnungsbaus werden seit 2023 verstärkt auch wieder Wohnheime und Wohnungen für Studierende und Auszubildende geschaffen (Neubau und Modernisierung).

Der nachfolgenden Tabelle können die Mittelabflüsse in den letzten fünf Haushaltsjahren (2021 bis 2025) entnommen werden:

Der Sollansatz wird für den Titel insgesamt ausgebracht. In dem jährlichen Sollansatz ist die Ausfinanzierung mehrerer Programmjahre enthalten. In den jährlichen Verwaltungsvereinbarungen erfolgt die Mittelaufteilung auf die Länder entsprechend dem zugrunde gelegten Königsteiner Schlüssel. Im zweijährigen Bewilligungszeitraum ändern sich die Aufteilungen auf die Länder durch erfolgte Umverteilungen regelmäßig. Auch zu einem späteren Zeitpunkt können noch Änderungen erfolgen. In den Haushaltsjahren 2024 und 2025 übersteigen die Ist-Ausgaben den jeweiligen Sollansatz aufgrund der zusätzlichen Inanspruchnahme von Ausgaberesten.

Seit der Einführung der Finanzhilfen des Bundes für gesamtstaatlich bedeutsame Investitionen der Länder und Gemeinden (Gemeindeverbände) im Bereich des Sozialen Wohnungsbaus betragen die Landesmittel erfahrungsgemäß im Barwert insgesamt mehr als 100 Prozent der Finanzhilfe. Die einzelnen Länder haben in den Programmjahren 2020 bis 2023 stets den in den einzelnen Verwaltungsvereinbarungen festgelegten Finanzierungsanteil erbracht. Einige Länder haben die Bundesmittel sogar mit mehr als hundert Prozent kofinanziert.

Aufgrund des zweijährigen Bewilligungszeitraums eines Programmjahres liegen die vom Bund geprüften Daten für die Programmjahre 2024 und 2025 noch nicht vor.

In der nachfolgenden Tabelle sind die insgesamt neu geförderten Wohneinheiten im sozialen Wohnungsbau der Kalenderjahre 2021 bis 2025 ausgewiesen (Bewilligungen), das heißt jeweils die Summe aus geförderten Neubau-Sozialmietwohnungen, Modernisierungsmaßnahmen bei Mietwohnungen, erworbene/verlängerte Belegungsbindungen, Eigentumsmaßnahmen (Neubau und Modernisierung) und Förderung von Wohnheimplätzen.

Tabelle: Geförderte Wohneinheiten im sozialen Wohnungsbau 2020 bis 2025 (Bewilligungen); Deutschland

In den letzten fünf Jahren (2021 bis 2025) sind bundesweit nach Angaben der Länder insgesamt 243 261 Mietwohnungen aus der Bindung gefallen. Der Bestand an Sozialmietwohnungen ist dabei aber nur um 96 755 Wohnungen gesunken. Damit wurden in den Jahren 2021 bis 2025 insgesamt bundesweit 146 506 Mietwohnungen mit Miet- und Belegungsbindung geschaffen, davon rund die Hälfte allein in den letzten beiden Jahren.

Die Programmmittel für den sozialen Wohnungsbau werden zu einem Teil als Ausgaben und zum anderen Teil als Verpflichtungsermächtigung mit Fälligkeiten über vier Jahre veranschlagt. Von den im Programmjahr 2026 zur Verfügung stehenden Programmmitteln für den sozialen Wohnungsbau wurden 4 Prozent der Mittel als Ausgaben und 96 Prozent als Verpflichtungsermächtigung mit Fälligkeiten über vier Jahre veranschlagt (Programmjahr 2026: 1. Jahr 4 Prozent, 2. Jahr 23 Prozent, 3. Jahr 25 Prozent, 4. Jahr 28 Prozent und 5. Jahr 20 Prozent).

Belastbare Aussagen über den Mittelabfluss von Finanzhilfen des Bundes im Bereich des Sozialen Wohnungsbaus können erst nach Beendigung des jeweils fünfjährigen Ausfinanzierungszeitraums des jeweiligen Programmjahres getroffen werden, Darüber hinaus können gemäß § 45 Absatz 2 der Bundeshaushaltsordnung (BHO) gebildete Ausgabereste bis zu zwei Jahre über das letzte Auszahlungsjahr hinaus in Anspruch genommen werden. Daher liegen endgültige Zahlen zum Mittelabfluss für das Programmjahr 2021 erst Ende des Jahres 2027 vor. Nach aktuellem Stand sind im regulären fünfjährigen Ausfinanzierungszeitraum 99,88 Prozent der Bundesmittel von den Ländern verausgabt worden.

Grund für diese Art der Veranschlagung der Bundesfinanzhilfen ist, dass die Fördermittel für den einzelnen Förderungsfall durch die Länder nicht vollständig bei Förderungsbewilligung ausgereicht werden, sondern schrittweise entsprechend des Baufortschritts (Bauzuschüsse) beziehungsweise über einen noch längeren Zeitraum als Tilgungszuschüsse und Zinssubventionen für gewährte Darlehen. Es ist davon auszugehen, dass die in den Programmjahren bereitgestellten Finanzhilfen des Bundes von den Ländern vollständig verausgabt werden.

Die Fragen 14 bis 14c werden gemeinsam beantwortet.

Der Bundesregierung liegen keine Angaben dazu vor, in welchem Umfang es in den letzten fünf Jahren zu einer Überzeichnung des Landesförderbudgets kam. Seit der Föderalismusreform I aus dem Jahr 2006 liegt die Gesetzgebungs- und Vollzugskompetenz für das Wohnungswesen ausschließlich bei den Ländern, somit auch für die Erteilung von Förderbewilligungen. Aufgrund des im Jahr 2019 eingeführten Artikels 104d des Grundgesetzes (GG) kann der Bund die Länder mit Finanzhilfen im Bereich des Sozialen Wohnungsbaus für gesamtstaatlich bedeutsame Investitionen der Länder und Gemeinden (Gemeindeverbände) unterstützen.

Gemäß Artikel 104b Absatz 2 Satz 5 GG gewährt der Bund den Ländern die Finanzhilfen zusätzlich zu eigenen Mitteln der Länder. In den letzten zwei Jahren berichteten einzelne Länder, schneller zu verausgaben, insbesondere weil der Baustart vor der Bewilligung der Förderung ermöglicht wurde. Andererseits können einzelne Länder die zur Verfügung stehenden Mittel nicht immer in voller Höhe nutzen, so dass entsprechende Ausgabereste gebildet werden. Insofern erscheint eine Bereitstellung der veranschlagten Finanzhilfen in voller Höhe im jeweiligen Haushaltsjahr als nicht zielführend.

Es wird auf die Antwort zu Frage 14 verwiesen.

Investitionszuschüsse für die Wohngemeinnützigkeit sind in der aktuellen Haushaltsplanung der Bundesregierung nicht vorgesehen.

Unabhängig davon begleitet das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen die Akteure aus der Wohnungs- und Sozialwirtschaft weiterhin eng bei der Umsetzung der Neuen Wohngemeinnützigkeit in der Praxis.

Zusätzlich zu den bestehenden Unterstützungen plant die Bundesregierung die Förderung eines Modellvorhabens Wohngemeinnützigkeit, um die Umsetzung in der Praxis zu erproben und weiter zu stärken. Die bisherigen Erfahrungen bei der Implementierung und den Vorbereitungen zur Einführung der Neuen Wohngemeinnützigkeit haben diesen Bedarf gezeigt.

Die Fragen 16a und 16b werden gemeinsam beantwortet.

Der Betrachtungszeitraum für Datenerhebungen über Neugründungen und für die Schaffung von Wohnraum im Rahmen der Neuen Wohngemeinnützigkeit ist mit 1,5 Jahren kurz. Die Bundesregierung verfügt daher über keine entsprechenden Daten.

Die Bundesregierung verfügt über keine Handhabe, unmittelbar die Eigenkapitalausstattung öffentlicher Wohnungsunternehmen zu stärken oder eine entsprechende Stärkung durch Länder und Kommunen zu unterstützen und erwägt derzeit auch keine weiteren diesbezüglichen Maßnahmen.

Die Fragen 18 bis 18b werden gemeinsam beantwortet.

Der Koalitionsausschuss hat am 1. Juli 2026 die Errichtung einer Wohnungsbaugesellschaft für bezahlbares Wohnen beschlossen. Die Abstimmungen für eine konkrete Ausgestaltung dauern noch an. Dies umfasst auch die Prüfung der rechtlichen Voraussetzungen und die Frage des Verhältnisses zu kommunalen und landeseigenen Unternehmen sowie zur BImA.

Das Thema der (einigungsbedingten) Altschulden ostdeutscher Wohnungsunternehmen wurde in der Regierungskommission „Gleichwertige Lebensverhältnisse“ (19. Legislaturperiode) im Einvernehmen mit den ostdeutschen Ländern verhandelt. Danach erfolgte eine finanzielle Entlastung durch den Bund im „Gesetz zur finanziellen Entlastung der Kommunen und der neuen Länder“ vom 6. Oktober 2020 unter anderem mit einer Entlastung der Haushalte der ostdeutschen Länder um jährlich 340 Mio. Euro durch eine im Anspruchs- und Anwartschaftsüberführungsgesetz (AAÜG) vorgesehene erhöhte Bundesbeteiligung an Aufwendungen der Rentenversicherung aus DDR-Zusatzversorgungssystemen. Dies geschah auf ausdrücklichem Wunsch der ostdeutschen Länder in der Kommission. Ihnen war dies wichtiger als eine unmittelbare Entschuldung einiger Wohnungsunternehmen, nicht zuletzt auch, weil sie die hierdurch entstehenden finanziellen Spielräume selbst für Hilfen für Wohnungsunternehmen nutzen wollten. Das Land Mecklenburg-Vorpommern hat beispielsweise in der Folge einen Entschuldungsfonds für überschuldete Wohnungsunternehmen eingerichtet.

Zudem wird der von den ostdeutschen Ländern zu tragende Anteil an den Aufwendungen aus den Renten-Zusatzversorgungssystemen der ehemaligen DDR (AAÜG) in den Jahren von 2026 bis 2029 weiter von 50 Prozent auf 40 Prozent reduziert. Der Anteil des Bundes steigt entsprechend von 50 Prozent auf 60 Prozent. Damit werden die Haushalte der ostdeutschen Länder um rund 350 Mio. Euro jährlich entlastet.

Im Übrigen setzt die Bundesregierung auf Investitionshilfen und die Entlastung der ostdeutschen Bundesländer und Kommunen mit einer schrittweisen Erhöhung der Städtebauförderung bis zum Jahr 2029 auf 1,6 Mrd. Euro. Mit der Verwaltungsvereinbarung Städtebauförderung 2026/2027 werden, auch zur Stärkung der Handlungsfähigkeit der ostdeutschen Wohnungsunternehmen, die besonderen Förderbedingungen im Programm „Wachstum und nachhaltige Erneuerung“ fortgesetzt.