Miet- und Wohnraumkosten in Bayern

mehr Sozialmietwohnungen geschaffen werden können als aus der Bindung fallen. Es liegt nun in der Verantwortung der Länder, diese Summen mit Landesmitteln aufzustocken.

Allgemeine Hinweise zu den Antworten zu den Fragen 1 bis 5:

Der Bundesregierung liegen Angebotsmieten nur in Form von im Internet inserierten Wohnungsangeboten vor. Diese werden zur Beantwortung der Fragen herangezogen. Die Angebotsmieten im Internet inserierter Wohnungen sind nicht repräsentativ für das gesamte Wohnungsangebot von Neuvermietungen (vergleiche untenstehende Hinweise zu den Erst- und Wiedervermietungsmieten).

Sie spiegeln das Angebot wider, auf das Wohnungssuchende treffen, wenn sie im Internet nach einer Mietwohnung suchen. Inserate aus lokalen Zeitungen, Mieter- oder Unternehmenspublikationen oder Aushänge fließen nicht mit ein. Wohnungsvermittlungen über Kunden- und Wartelisten von Wohnungsunternehmen oder Maklern gehen in diese Quelle ebenfalls nicht ein.

Daher sind insbesondere Wohnungen im günstigen Mietsegment in dieser Datenquelle unterrepräsentiert. Sonderauswertungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) zufolge lagen beispielsweise die Wiedervermietungsmieten des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. (GdW), dessen Unternehmen Wohnungen häufig über Wartelisten oder direkte Ansprache von Kundinnen und Kunden vermieten, im 2. Halbjahr 2024 im Aggregat der 300 Kreise, für die Daten einbezogen werden konnten, um knapp ein Viertel unterhalb der Internet-Wiedervermietungsmieten.

Hinweise zur Revision:

Mit der Veröffentlichung der Ergebnisse der Angebotsmieten zum Berichtsjahr 2025 hat das BBSR eine Revision der Datenselektion vorgenommen und die Zeitreihe rückwirkend ab dem Berichtsjahr 2010 neu berechnet. Zur Verbesserung der Repräsentativität der Angebotsmieten im Internet inserierter Wohnungen hat das BBSR die Filterung erweitert, so dass eine deutlich größere Anzahl an Wohnungsinseraten in die Berechnungen einfließt. Damit ändern sich die Durchschnittswerte der berechneten Angebotsmieten und die enthaltenen Wohnungstypen. Die neu berechneten Angebotsmieten sind nicht mehr vergleichbar mit Ergebnissen aus früheren Veröffentlichungen. Zeitreihenvergleiche sollten ausschließlich mit den revidierten Daten der Angebotsmieten erfolgen.

Ergänzende Hinweise zu den Erst- und Wiedervermietungsmieten:

Die ausgewerteten Angebotsmieten im Internet inserierter Wohnungen basieren auf Inseraten aus Immobilienplattformen und von Zeitungen für Angebote von Wohnungen im Gebäudebestand und Neubau. Zur Standardaufbereitung bis auf die Ebene der Kreise erfolgte eine Eingrenzung der betrachteten Wohnungen unmöblierter Angebote mit Wohnflächen von 30 bis 130 Quadratmeter mit mittlerer Wohnungsausstattung. Die verwendeten Daten umfassen nettokalte Angebotsmieten, also ohne kalte und warme Nebenkosten. Als Quelle werden die Datenbanken der IDN ImmoDaten GmbH mit Inseraten aus über 120 Immobilienportalen und Zeitungen verwendet, die das BBSR aufbereitet und daraus durchschnittliche Angebotsmieten berechnet.

Die folgende Tabelle enthält die durchschnittlichen Angebotsmieten im Internet inserierter Wohnungen aus Erst- und Wiedervermietungen der Jahre 2015 bis 2025 der 20 größten kreisfreien bayerischen Städte.

Tabelle: Erst- und Wiedervermietungsmieten inserierter Wohnungen in den 20 größten kreisfreien Städten im Land Bayern 2015 bis 2025

Anmerkungen: Angebotsmieten ohne Nebenkosten für unmöblierte Wohnungen im Gebäudebestand und Neubau mit 30 bis 130 m² Wohnfläche, mittlere Wohnungsausstattung, basierend auf im Internet veröffentlichten Wohnungsinseraten von Immobilienplattformen und Zeitungen.

Im Zuge einer Revision hat das BBSR zum Berichtsjahr 2025 die Filterung der in die Auswertungen eingehenden Wohnungsinserate angepasst und die dem BBSR vorliegende Zeitreihe rückwirkend neu berechnet. Angaben der Angebotsmieten aus früheren Veröffentlichungen sind mit den neuen Ergebnissen daher nicht vergleichbar.

Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung, IDN ImmoDaten GmbH.

Die durchschnittlichen Angebotsmieten im Internet inserierter Wohnungen aus Erst- und Wiedervermietungen lagen im Land Bayern im Jahr 2025 bei 14,42 Euro je Quadratmeter und hatten im Zeitraum 2015 bis 2025 eine durchschnittliche jährliche Steigerungsrate von 4,3 Prozent.

Tabelle: Durchschnittliche Erst- und Wiedervermietungsmieten inserierter Wohnungen im Land Bayern 2015 bis 2025

Anmerkungen: Angebotsmieten ohne Nebenkosten für unmöblierte Wohnungen im Gebäudebestand und Neubau mit 30 bis 130 m² Wohnfläche, mittlere Wohnungsausstattung, basierend auf im Internet veröffentlichten Wohnungsinseraten von Immobilienplattformen und Zeitungen.

Im Zuge einer Revision hat das BBSR zum Berichtsjahr 2025 die Filterung der in die Auswertungen eingehenden Wohnungsinserate angepasst und die dem BBSR vorliegende Zeitreihe rückwirkend neu berechnet. Angaben der Angebotsmieten aus früheren Veröffentlichungen sind mit den neuen Ergebnissen daher nicht vergleichbar.

Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung, IDN ImmoDaten GmbH

Die folgende Tabelle zeigt die durchschnittlichen Angebotsmieten im Internet inserierter Wohnungen aus Erst- und Wiedervermietungen im Jahr 2025 in den bayerischen Landkreisen und kreisfreien Städten.

Tabelle: Erst- und Wiedervermietungsmieten inserierter Wohnungen in den Landkreisen und kreisfreien Städten im Land Bayern 2025

Anmerkungen: Angebotsmieten ohne Nebenkosten für unmöblierte Wohnungen im Gebäudebestand und Neubau mit 30 bis 130 m² Wohnfläche, mittlere Wohnungsausstattung, basierend auf im Internet veröffentlichten Wohnungsinseraten von Immobilienplattformen und Zeitungen.

Im Zuge einer Revision hat das BBSR zum Berichtsjahr 2025 die Filterung der in die Auswertungen eingehenden Wohnungsinserate angepasst und die dem BBSR vorliegende Zeitreihe rückwirkend neu berechnet. Angaben der Angebotsmieten aus früheren Veröffentlichungen sind mit den neuen Ergebnissen daher nicht vergleichbar.

Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung, IDN ImmoDaten GmbH

In den folgenden Tabellen sind jeweils die zehn kreisfreien Städte und Landkreise in Bayern mit den höchsten jährlichen prozentualen Steigerungsraten der Angebotsmieten im Internet inserierter Wohnungen aus Erst- und Wiedervermietungen in den Zeiträumen 2024 bis 2025 und 2015 bis 2025 dargestellt.

Tabelle: Zehn kreisfreie Städte und Landkreise in Bayern mit den höchsten Steigerungsraten der Erst- und Wiedervermietungsmieten inserierter Wohnungen 2024 bis 2025

Anmerkungen: Angebotsmieten ohne Nebenkosten für unmöblierte Wohnungen im Gebäudebestand und Neubau mit 30 bis 130 m² Wohnfläche, mittlere Wohnungsausstattung, basierend auf im Internet veröffentlichten Wohnungsinseraten von Immobilienplattformen und Zeitungen.

Im Zuge einer Revision hat das BBSR zum Berichtsjahr 2025 die Filterung der in die Auswertungen eingehenden Wohnungsinserate angepasst und die dem BBSR vorliegende Zeitreihe rückwirkend neu berechnet. Angaben der Angebotsmieten aus früheren Veröffentlichungen sind mit den neuen Ergebnissen daher nicht vergleichbar.

Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung, IDN ImmoDaten GmbH Tabelle: Zehn kreisfreie Städte und Landkreise in Bayern mit den höchsten jährlichen Steigerungsraten der Erst- und Wiedervermietungsmieten inserierter Wohnungen 2015 bis 2025

Anmerkungen: Angebotsmieten ohne Nebenkosten für unmöblierte Wohnungen im Gebäudebestand und Neubau mit 30 bis 130 m² Wohnfläche, mittlere Wohnungsausstattung, basierend auf im Internet veröffentlichten Wohnungsinseraten von Immobilienplattformen und Zeitungen.

Im Zuge einer Revision hat das BBSR zum Berichtsjahr 2025 die Filterung der in die Auswertungen eingehenden Wohnungsinserate angepasst und die dem BBSR vorliegende Zeitreihe rückwirkend neu berechnet. Angaben der Angebotsmieten aus früheren Veröffentlichungen sind mit den neuen Ergebnissen daher nicht vergleichbar.

Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung, IDN ImmoDaten GmbH

Die folgende Tabelle zeigt die zehn kreisfreien Städte und Landkreise in Bayern mit den höchsten durchschnittlichen Niveaus der Angebotsmieten im Internet inserierter Wohnungen aus Erst- und Wiedervermietungen im Jahr 2025.

Tabelle: Zehn kreisfreie Städte und Landkreise in Bayern mit den höchsten durchschnittlichen Erst- und Wiedervermietungsmieten inserierter Wohnungen 2025

Anmerkungen: Angebotsmieten ohne Nebenkosten für unmöblierte Wohnungen im Gebäudebestand und Neubau mit 30 bis 130 m² Wohnfläche, mittlere Wohnungsausstattung, basierend auf im Internet veröffentlichten Wohnungsinseraten von Immobilienplattformen und Zeitungen.

Im Zuge einer Revision hat das BBSR zum Berichtsjahr 2025 die Filterung der in die Auswertungen eingehenden Wohnungsinserate angepasst und die dem BBSR vorliegende Zeitreihe rückwirkend neu berechnet. Angaben der Angebotsmieten aus früheren Veröffentlichungen sind mit den neuen Ergebnissen daher nicht vergleichbar.

Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung, IDN ImmoDaten GmbH

Mit dem Index der Nettokaltmieten im Rahmen des Verbraucherpreisindex werden vor allem Mieten in bestehenden Mietverhältnissen abgebildet. Die folgende Tabelle zeigt die Indexwerte der Nettokaltmieten für Bayern der Jahre 2015 bis 2025.

Tabelle: Index der Nettokaltmieten in Bayern 2015 bis 2025

Datenbasis: Statistisches Bundesamt – Verbraucherpreisindex

Mit der Gebäude- und Wohnungszählung des Zensus 2022 erfolgte erstmals eine flächendeckende Erhebung von Bestandsmieten in Deutschland. Die Bestandsmieten sind für eine große Mehrheit der Mieterinnen und Mieter die relevante Größe. Zum Erhebungsstand 15. Mai 2022 wurde für das Land Bayern durch die Statistischen Ämter des Bundes und der Länder eine durchschnittliche Bestandsmiete von 8,74 Euro je Quadratmeter nettokalt ermittelt.

Damit lagen die Bestandsmieten im Jahr 2022 deutlich unter den Internet-Angebotsmieten (12,79 Euro je Quadratmeter). Auch stiegen die Nettokaltmieten laut Verbraucherpreisindex in den letzten zehn Jahren mit 1,4 bis 2,9 Prozent pro Jahr deutlich moderater als die Internet-Angebotsmieten (4,3 Prozent).

Der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern hat im Immobilienmarktbericht Bayern 2024 eine Zeitreihe der Jahre 2015 bis 2023 zu den durchschnittlichen Bodenpreisniveaus von unbebauten Grundstücken für den individuellen Wohnungsbau veröffentlicht. Berücksichtigt wurden dabei Grundstücke in jeweils örtlich mittlerer Lage. Der folgende Auszug aus dem Immobilienmarktbericht 2024 zeigt die durchschnittlichen Bodenpreise für die kreisfreien Städte und Landkreise sowie die Regierungsbezirke in Bayern. Quelle: Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern (2024): Immobilienmarktbericht Bayern 2024 – Daten, Fakten, Trends. Landshut, S. 84–85.

Der Bestand an Sozialmietwohnungen in Bayern in den letzten zehn Jahren (Stand: 31. Dezember) ist in der folgenden Tabelle dargestellt.

Datenbasis: Angaben der Länder

Wohnkostenbelastungen werden über die Befragung European Union Statistics on Income and Living Conditions (EU-SILC) nur auf Bundesebene erhoben und berechnet. Das alle vier Jahre umgesetzte Zusatzprogramm Wohnen des Mikrozensus bietet die Möglichkeit, Mietbelastungsquoten auf der räumlichen Ebene der Bundesländer zu ermitteln, zuletzt für das Jahr 2022. Demnach lag die durchschnittliche monatliche Mietbelastungsquote der Hauptmieterhaushalte im Jahr 2022 in Bayern, bezogen auf den Anteil der Bruttokaltmiete am Haushaltsnettoeinkommen, bei 28 Prozent.

903 000 Mieterhaushalte (33 Prozent der Hauptmieterhaushalte) in Bayern hatten im Jahr 2022 eine monatliche Mietbelastungsquote von mindestens 30 Prozent. Bei 448 000 Mieterhaushalten (16 Prozent der Hauptmieterhaushalte) lag die monatliche Mietbelastungsquote in Bayern bei mindestens 40 Prozent (Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung, Statistische Ämter des Bundes und der Länder: Mikrozensus 2022 – Wohnsituation, Standardtabellen Endergebnisse).